第16章 突破极限（下）(5)

别的，投资这笔账永久是算是不是最合适，而不是算是不是赚得最多。你说民生银行的项目我们赚了几倍，史玉柱又赚了几倍，绝对答案到底是多少？实在没有绝对答案，不是说我比他赚很多，就申明我比他聪明。巴菲特有巴菲特赢利的体例，索罗斯有索罗斯赢利的体例，如果你能遵循本身的体例去做，并对峙到底，那你就胜利了。

至于此后各个行业的生长，我感觉在中国，只要走市场化的门路，只要有市场合作，每个行业的天花板实在都很高，生长都很快。拿捏脚来讲，比如中原良子，大师晓得这个行业有多大吗？现在，中国的捏脚行业一年有1000亿元的范围，比电影行业还大。或者不说捏脚，说掏耳朵，掏耳朵这个行业也充足大，因为中国的人充足多。但题目是有些行业不让你做，比如电影行业，它触及认识形状的题目，当局管束，不让你市场化，那你就很小。只要市场放开，答应市场化，在中国，哪个行业都非常大。比如餐饮，俏江南一年能卖30多亿元。

当时候市场很猖獗，猖獗到甚么程度？最快的一单，你能够上午才买，下午就能卖出去，就赢利了。有一年快过年的时候，王功权我们几个筹议，年底想给员工发点儿奖金，如何办呢？说到北海去干一票，挣点儿钱。成果去了十天半个月，就挣了几百万元返来了，就是如许一个速率。但荒唐的是，我们连地在哪儿都不晓得，最后很多地都找不着了。因为地在海里，退潮的时候才气见着，涨潮的时候是见不着的。以是，厥后我到北海去措置汗青遗留题目，根基上找不到我们当年做的地在哪儿。海口的事情一样很荒唐。当时我们有一单买卖，要买栋楼，还差点儿钱，我就去找一家公司乞贷，借了几百万元，买下这栋楼。厥后我去还钱的时候，人家问我们搞的是哪栋楼，我就说是哪栋。他说这事真浑蛋，这楼是从我这儿卖出去的，我还乞贷给你，最后你又把这楼卖返来，卖给我底下的另一家公司，挣了我一道钱。当然，这个老板现在也出状况了。

第二个题目是，地产行业一向逃不出一种周期律，越调控房价越上涨，对地产行业和地产企业的这类周期律，您如何看？

第二，理顺中心和处所当局的财税干系。房价高只是脸上的芳华痘，底子的题目是内分泌题目，也就是中心和处所的财税干系题目。如果要让处所当局去承包管障房的大量的财务安排，那中心就要为处所当局处理好税收财务，不然像现在如许，大量的税收都收到了中心，处所没钱，就只能靠卖地来支撑都会化，以是对保障的事不主动。

第二个题目是个很好的题目，就是房地产企业如何对付周期律。

有了这单停业今后，恰好赶上海南当时候的房地产泡沫，统统人都在炒房炒地，我们就插手了那股大水中。当时候叫投资，厥后大师都叫炒房炒地。对我来讲，海南的那段经历是很欢愉的。因为当时候你不懂，不懂就很欢愉，懂了今后很多事会让你很闹心。比如，你每天有点儿钱花很欢畅，一旦你懂理财，就这也不可那也不可，很辛苦。

那么，房地产企业应当如何应对行业的周期性窜改呢？我以为，要用创新和窜改来应对。拿万通来讲，在商品室第方面，我们要大力鞭策产品的细分和创新。所谓产品细分，就是我们不但要做第一寓所，还要做度假产品、投资产品、养老产品，包含中国人在外洋置业的产品。别的，在商用不动产方面，我们要以营运为核心，鞭策“导演加制片人”的美国形式，提早布局，争夺在这方面有较大的生长。

至于之前我们的投资，回到我刚才讲的观点上，因为我们对峙代价观导向和计谋导向，以是我们不算小账。史玉柱是我的好朋友，他赚了很多钱，我们也赚了很多钱。用代价观来衡量这件事，实在就是我讲的算不清的账。我们的目标很清楚，我们就是要做专业性，以是我们要把房地产以外的部分卖掉。至于甚么时候卖，我们找到了工具就会卖，而不会去考虑这么做今后会少赚多少钱。我们的代价观肯定了，计谋肯定了，就是要做淘汰。华联也是如许，我们不做贸易，以是我们就把它卖掉。但房地产我们是没有卖掉的，如许，我们就变成了一家非常专业的地产公司。

冯仑：我们做房地产有两个偶尔性，一是当时我们这六小我里，王功权曾经做过房地产。在海南的时候，他做过秀港产业房地产公司的老总，以是他有比较完整的跟房地产行业打交道的经历。他盖过六栋产业厂房，在当时，他是为数未几的能本身盖屋子的人。

发问：叨教您当时为甚么会挑选留下房地产这块停业？别的，您目前比较看好的，以为将来生长空间比较大、天花板比较高的行业有哪些？

实战问答

另一个启事跟我们长于学习有关。当时候，有一次我们在一个处所用饭，我听到别人说了一个词，叫按揭。我对数字不敏感，但对词语特别敏感。我请那边的广东人给我写下这个词，并刨根问底地问他这个词是甚么意义。他说，这就相称于抵押存款，我感觉这个别例挺好。恰好当时候我们碰到了一件事，有人来向我们倾销房地产。以是，我们就筹议着开端做。我们乞贷付了头款，买了八栋别墅，然后把这八栋别墅重新装修、重新包装，再把它们卖出去，这就是我们的第一单停业。

就如许，我们开端创业的那几年，赚的钱都跟房地产有关。回到北京，我们还是持续做房地产。以是，我们做这行有点儿偶尔性，当时对这个行业并没有那么多复苏的熟谙。

发问：当年你们把中原银行、民生银行的股分卖给史玉柱，厥后史玉柱大赚其钱。别的，万通当年在东北华联的投资，从媒体的角度来看，是一个比较胜利的案例，但现金回报不是特别好。投资是不是万通一向以来的一个短板？这几年万通已经往投资方面转了，今后这方面会不会成为万通在地产以外的新的第二大合作力？

以是，我感觉前提是要答应市场化、充分市场化。市场化程度高的行业，生长空间就很大；市场化程度低的行业，生长空间就很小。比如，像能源这些把持行业，市场是很小的，而抵消耗行业这类完全面向客户终端办事的行业来讲，市场范围是在不竭扩大的。以是，越是合作、越是当局不管束、越是直接和人打交道的行业，市场范围越大，大师的机遇就越多。

比来几年，房地产的调控政策的确很拧巴。从政策层面上来讲，我感觉有两个题目。第一，各方的估计有所分歧。业界的估计、当局的估计和言论媒体的估计，不同很大。按照业界的估计，低支出人群、夹心层、年青人买房确切是有困难的，但这个题目还不至于引发社会崩溃。别的，它实际上也会带来某种正向的感化。启事很简朴。目前在中国的初度置业市场上，40%的购房者是25～35岁的人，从环球来看，在市场经济国度，这些人都是属于靠人为买不起房的。如果这些人都能买得起房了，那市场经济就不存在了。买不起房带来两个好处：第一，促进劳动力活动。如果你25岁就买房了，并且还是福利性的，不能卖，那你还会活动吗？以是，西方的市场经济带来了高度的劳动力的自在活动。第二，带来创业打动。假定现在当局直接给员工一套保障房，员工便能够不在乎他的老板了，他上班便能够梗着脖子，那这个老板就难做了。因为有压力，要买房，要还房贷，以是年青人才会尽力事情、尽力斗争。

现在，25～35岁的年青人买不起房，嚷嚷几声，当局就把这事当作大事来管。言论和媒体的判定是品德判定，并且很多媒体记者都处在这个春秋段，以是他们对这个题目比较敏感。如果言论和媒体的反应比较大，当局实施的政策就会比较狠。

综合起来看，要处理这个题目，有两个别例。第一，采纳分规制。甚么是分规？男人用男人的药方，女人用女人的药方，妇科和男科不能用一个大夫，用一样的药，必然是分开的。对房地产来讲，就是保障的归保障，市场的归市场，也就是我们说的新加坡形式。70%～80%归入保障体系，固然有一部分市场服从，但根基上是保障；剩下的20%～30%完整市场化，当局就别管了，涨或跌都是本身的事。但这个题目要处理好才行，不能让市场来背保障的题目，让保障来抱怨市场的题目。

为甚么要对峙代价观，而不能靠机遇主义呢？因为你这一辈子能赚多少钱是算不清的。你说你光临死之前能赚多少钱？你不晓得，我也不晓得。我们都不晓得本身这平生能赚多少钱，只晓得朝着哪个方向去赢利，哪种钱要赚，哪种钱不要赚。从这个角度来讲，你的投资是和你的代价取向有关的。这事合适你的代价取向，你就胜利了；分歧适你的代价取向，你就把它丢弃，不存在甚么失利。因为你收回来的钱又投到你的主业上，帮你持续赢利。以是，人生的故事就是算不清的账。

冯仑：第一个题目，关于投资这件事，我们现在并没有进入投资行业，我们只是控股公司。在房地产范畴做投资，这是凯德的贸易形式。在环球包含亚洲做房地产的企业里，本钱回报最高的就是凯德。我们研讨了它的形式，现在我们底下的公司是做开辟，上层的公司是做成了投资公司的架构，就是用投资公司的体例来投资房地产企业，但不会投到别的行业去。

从另一个方面来讲，这个题目又是一个市场题目。前面我讲到，在GDP低于8000美圆时，室第市场是一个高度生长的市场。从这个角度来讲，只要还对峙市场化鼎新，只要需求还在，即便你再调控，房价也是压不住的。

在民生银行的项目上，我们赚了很多钱，史玉柱也赚了很多钱。他给我们的钱我们又拿去做了房地产。到底谁赚的钱多，这是说不清的。人生不能逗留在这些算不清的账上，要从代价观的角度去挑选，如许大师才气都高兴。

反过来讲，如果民生银行出了大案要案，股价一泻千里，是不是我就占便宜了，史玉柱就亏损了，他就比我笨呢？不是如许的。他有他的代价观，他当时要投资一些金融范畴，因而他就去投了，投的时候也没算要赚多少钱。