第12章 突破极限（下）(1)

我们现在必须思虑一个题目：民营企业冲要破增加极限，除了现有的形式外，是不是另有一些新的贸易形式能够挑选？当然，这里是有本钱题目的，像富士康如许的企业，想学自主品牌也是很辛苦的事情。不管如何样，我们必须晓得，贸易形式的窜改是促进企业增加的首要身分。

现在看来，这类形式应当说碰到了一个很大的应战。但是，目前中国的地产公司绝大部分还是这类形式。GDP在8000美圆以下时，中国的地产市场的产品主如果室第。以是，在这类环境下，这类形式是一种遍及的形式。GDP超越一万美圆今后，这类形式就行不通了，就要窜改形式，因而就进入第二个阶段，叫作“厂长加本钱家”形式。

这三种贸易形式的市场范围别离有多大？第一种形式，做到像万科如许程度的室第类企业，在全天下的房地产本钱市场上，市值最多也就120亿美圆。商用不动产企业的市值最多做到过250亿美圆，金融性的投资类房地产企业的市值最多做到过390亿美圆。可见，跟着贸易形式的窜改，企业的增加极限在不竭被冲破。明白了这个事理，我们就要不竭地做转型，以冲破传统的增加极限。

当然，另有一些专业的流派网站，比如高尔夫、汽车等。别的，像土豆、天涯这类的网站，它们也是一种形式，能够说是社区形式，或者交友的形式。贸易形式分歧，企业增加的鸿沟也分歧。以是，不管你在甚么行业、甚么企业，都要下工夫研讨本身的贸易形式，因为贸易形式常常决定了企业增加的鸿沟。不明白这个事理，只晓得闷头做，最后就会把企业做死。比如做打扮，畴昔的形式就是制造业的形式，开打扮厂。现在打扮业的贸易形式已经产生了窜改，比如凡客诚品就是在互联网上做品牌通路，把加工全交给别人去做。我和美特斯・邦威的周总（周成建）也是很好的朋友，我问他比来环境如何样，他说他就是靠告白，现在一年卖七八十亿元。他也没有工厂，满是让别人代工，他只做品牌通路。可见，贸易形式一变，就能比之前多赚很多钱。

心离钱越远，钱就离口袋越近

“厂长加本钱家”的形式

在明白了这些今后，我们万通在贸易形式上提早做了安排。以是，我们的商用不动产-写字楼和办事公寓出租的房钱回报在北京是名列前茅的，特别是办事公寓，在北京排第一。甲级写字楼如果不算国际甲级，我们也排第一，如果算国际甲级，我们排第二。只要晓得贸易形式的窜改，你才有能够博得将来，这是一种非常首要的才气。以是，或许万通中间的面积并不大，但估值不会低。

从目前来看，环球的地产公司的贸易形式能够分为三种，这三种形式对应的是经济生长的分歧阶段和分歧的代价缔造体例。第一个阶段大抵对应的是GDP（本章所说GDP，均为人均GDP）在8000美圆以下的期间，这个阶段的形式能够叫作“地主加工头”。

像LV（路易威登）这些品牌，品牌商打折会很有技能，只在一些特定的处所打折，而不会合中在门店打折。比如他们会在奥特莱斯或其他处所做一些仓储，即便打折，也打得很有庄严，不会打到地摊上去。当然，我这个朋友挣的是加产业的钱。他本来在乡间当农夫，现在干这事，一件衬衫能挣两块五，一天就几十万件，以是他感觉挺对劲。

停滞企业增加的第二个内部身分是贸易形式的极限。偶然候，你的企业走着走着就停滞不前了，这能够是因为你的贸易形式出了题目。大师晓得，在美国，开连锁餐馆能开成天下500强，但我们的中餐馆就很难做成如许，当然，我们现在也在学习。可见，贸易形式的窜改能使企业冲破增加极限，你如果不改成连锁，还遵循本来的形式做，那你的餐馆恐怕很难做大。连锁的形式使美国的很多企业变得超等强大，比如沃尔玛。可见，贸易形式是非常首要的。

所谓“厂长加本钱家”，就是用工厂化的出产处理品格、范围、本钱题目，“本钱家”就是本钱市场的融资。万科实在就是这类形式。万科一年托付六万套室第，企业的范围逐步增大今后，你不成能不消工厂化的体例出产。大师晓得日本最大的室第公司是哪家公司吗？是丰田汽车。我和王石去日本考查，人家说让我们去丰田考查房地产，我们一开端不睬解，最先人家奉告我们，说日本最大的室第公司是丰田，我们这才去观光丰田制造房屋的工厂。他们出产房屋和出产汽车用的是一样的流水线。日本人说他们的屋子就是牢固的汽车，汽车就是挪动的屋子。他们的汽车和屋子一样，有两室一厅的，有一室一厅的，还带储藏室。有的大轿车另有厕所、冰箱，甚么都有。以是，日本的产业化出产很短长，能够由木料直接出产出最后的房屋墙体，包含屋顶、地基，乃至统统的家庭用品都一起出产出来。当然，它出产的多是独栋房屋，也有一些出产调集式室第或高楼的。产业化的出产包管了室第的品格，也就是说，将来室第的维修会很便利，就像修机器一样，比以下水管道坏了，拿来一个新的组件，换上就行了。现在，海内的业主常常赞扬物业公司，东西坏了找人来修，修一次就要收一次钱，而西方就很少有这类事。因为我们采取的是传统体例，叫作湿法施工，甚么东西都是现场做；而工厂化出产是干法施工，大部分组件都在工厂里做好了，到现场一装就完事了，并且是精装修，不是毛坯房。

所谓“导演加制片人”，实在很简朴。目前中国有几百个电影导演，有的是靠潜法则在做，有的是靠本领做，不管如何样，挣钱的导演就那么三五小我。大师晓得，张艺谋本身是不出钱的，钱不是他的，电影拍完了版权也不是他的，但在这个游戏里，谁也离不开他，他的回报是最高的。他挣的是三种钱：一是权益金，也就是说他有干股，或者他出一点点钱，叫权益金；二是制片费，也就是所谓的项目办理费；三是票房分账。在美国，大型地产公司都变成了这类形式。

直到现在，“厂长加本钱家”的形式在西方仍然是做室第的支流形式，而“地主加工头”的形式根基上已经不存在了。我以为，“厂长加本钱家”的形式在中国应当还能走很长的路，万科现在就是遵循这类形式在走。万科之以是一向在提室第财产化的观点，就是因为企业的范围大了今后，不采取财产化的体例就没法儿做。万科现在做到了甚么程度？万科现在建室第比我们用传统体例快三个月，也就是说，室第财产化能省三个月的时候，而本钱只多一两百块钱，个别产品的本钱能够会更多一些，但如许的范围化出产进步了产品的品格。

在做中国中间这个项目时，我们请美国的中介给我们保举合作火伴。人家保举得很清楚，有三类合作火伴我们能够挑选。第一类是传统的地产商，他们本身有钱，做得非常慢，但口碑不错。第二类叫作免费开辟商，这些人本身向来不出甚么钱，往那儿一站，大师都给他们钱，就跟张艺谋一样。我们当时都想不清楚，地产商都是充大款，都是投资的，如何另有免费开辟商？导演、大夫、状师才免费啊。第三类是一些信任基金。厥后我们就开端研讨这些大的地产企业，比如美国汉斯是做信任基金的，它在北京开辟了“公园大道”项目。别的，铁狮门实际上就是“导演加制片人”形式。这些企业最后和谁连络？和金融投资者连络。而金融投资者又慢慢演变成像凯德置地如许的本钱加地盘的房地产企业。这就是当GDP达到六万美圆时纽约地财产的贸易形式，是一种庞大的、合作精美的贸易形式。

以地产公司为例，我们来看看地产公司的形式对企业增加有如何的影响。

这类公司合作的是甚么？跟富士康差未几，合作的是范围、本钱和速率，看谁的范围大、速率快、周转快，别的本钱还低。以是，在这个阶段，企业轻易呈现的品德题目就是在本钱上偷工减料，萝卜快了不洗泥。别的，因为发卖要快，以是这类公司对市场情势吵嘴的反应特别活络。再有就是大范围获得地盘。这类形式要想存在，必须有三个前提：第一，快速地、低成本地获得地盘。第二，房价每年上涨10%～15%。大师晓得，你拿到的地价和房价是一样的，所谓面包和面粉是一个价。三年今后，你停止发卖，结算利润。如果房价每年的复合增加不到15%（实际上，三年以内涨了70%以上），加上本钱、税和办理费，那你就不成能无益润。以是，一旦房价不涨，这类形式就死了。第三，本钱市场的支撑，就是每年从本钱市场拿到便宜的钱来鞭策房价、股价一起涨。

在经济生长的分歧阶段，分歧的贸易形式决定着企业的产值和范围，民营企业要学会“吃软饭，戴绿帽，挣硬钱”。

GDP超越一万美圆今后，商用不动产就开端生长。商用不动产的形式是以营运为核心的形式，不是以制造为核心，开辟也好，工厂化出产也好，都是以制造为核心。甚么是以营运为核心？举个例子，有一个处所，大师迟早都要去，但这个单不是我们本身埋，这个处所就是八宝山告别厅。八宝山告别厅是北京乃至天下不动产营运回报最高的处所，哭一场45分钟，就要收你1800块钱，一天十场，一年就是约700万元的房钱支出。300平方米的处所，一张铁床，一个标准花圈，两个挽联，因为我们本身不埋单，以是不晓得这个处所要花多少钱。这就是营运，这个处所你拿来干这件事，回报这么高，但如果你拿来做写字楼，能够就没有这么高的回报了。如果你把写字楼拿来种西红柿，日本就有如许的植物工厂，叫作垂直工厂，这又是一种贸易形式。也就是说，你的物业放在分歧的业态里，运营的现金流是不一样的。一样事理，拿开餐馆来讲，是谭鱼头还是俏江南，房钱是不一样的。以是，商用不动产是以营运为核心来缔造代价。万通在CBD有办事公寓和写字楼出租，那么，如何预算它的代价呢？这和制造才气没干系，要遵循房钱回报来估值。比如，你的公司有100万平方米的商用不动产，假定其房钱回报率是1%，我只要10万平方米的商用不动产，但我的房钱回报率是15%，那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。

我们再来看看流派网站和百度如许的做平台的企业，现在做平台的企业的市值远远超越做流派的。在互联网行业，流派这类贸易形式做到30亿～50亿美圆就很好了，但做平台的都在100亿美圆以上，腾讯、百度的市值都有上百亿美圆。我常常听一些做互联网的人抱怨（当然也是无法），说他们现在做甚么都做不过腾讯，你说你想偷个菜，还没等你开端偷，腾讯就搞了一个，顿时超越了高兴网。有一次，我和马化腾、高兴网的老板开会，我们暗里问马化腾有没有兴趣投资或收买高兴网。马化腾说没这个需求，我们腾讯本身随便做一做都能超越高兴网，因为每天有将近两亿人在腾讯上。一样，不管做甚么，只要阿里巴巴做，其他做创新的公司就很无法。因为腾讯、阿里巴巴、百度的黏性客户特别多，以是，不管它们做甚么，根基上都能够把别人吃掉。而做流派的公司现在就很吃力，并且是越来越吃力，只能靠卖点儿告白。

当GDP到了2.5万～3万美圆的时候，贸易形式又产生了窜改，变成了资产办理。房地产就是以资产办理为核心的。现在纽约的很多大型地产机构分化成两种形式，一部分传统的开辟商演变成“导演加制片人”形式，别的一部分变成金融投资者。

但是，这事毕竟很被动，一旦没有订单，或者原质料开端涨价，他就会出题目。我的一个美国朋友很闹心，他说现在在美国订一个iPad要提早两周订，最后发货地点是深圳，从深圳发到纽约，再从纽约买返来带给朋友，这个折腾啊！但实际环境就是如许。以是，富士康出了题目今后，乔布斯就站出来讲，说富士康不是黑心工厂。

“导演加制片人”的形式

“地主加工头”的形式

我有个做代工的朋友，在中国加工名牌衬衫，他请了几万个女工给他做衣服。他给我算了一笔账，如果以100元来讲，做一件衣服他挣两块五。本钱是多少呢？本钱是20多块钱，仓储、货运、物流等加起来是30多块钱，最后品牌商拿四五十块钱。以是，品牌商只要卖掉三分之一，根基上就不会赔钱了。

可见，贸易形式分歧，企业的增加空间窜改非常大。现在，互联网、物流高度发财，我说过一句话，叫作“吃软饭，戴绿帽，挣硬钱”。现在“吃软饭”的企业越来越多了，美国事典范的“吃软饭”的处所。我们去新加坡，看到本地的一家新赌场开业，赌场中间有一家环球影城。这个项目一共投了13亿元新币，此中“吃软饭”的环球影城拿走了6亿元新币。拿走了还不算，影城里的音乐或动画，每播放一次就要收一次钱。可见，他们对知识产权是特别正视的。

所谓“地主加工头”，实际上就是开辟公司，比如碧桂园、珠江。这类形式的合作基点在于地盘，即获得地盘的本钱，还在于制造的过程和产品的发卖。

停滞企业增加的身分，还包含企业家小我的经历、才气以及代价观。