第19章 房地产松绑疑云(2)

李银：实在如果你真的不足钱的话，我感觉投资商店，比你采办“限购令”的那种屋子要有投资代价。商店的回报率大抵是10%―11％，这是2011年的比例，本年能够还会有所增加。

李银：如果再放的话，我估计会节制不住了，反弹得太短长。我曾经问过几个银行的朋友，他们说手底积存的房贷申请非常非常多，他们敢不敢批呢？之前不敢批，现在能够开端能够批了，因为之前二套房的风险权重还是很高的，现在50％了，可批可不批，看你如何节制风险了。

郎咸平：实在我们能够想想看，现在这类状况下，如果不搞房地产如何办呢？

王牧笛：而小的都给兼并了，以是也没有题目。

王牧笛：处所当局现在面对着新一轮的还债期间，现在需求还债，但又没有地盘出让金。

郎咸平：它这个辟谣还是对的。

李银：他说的是实话，拆迁只要当局有权力做。

李银：中国的地产企业，它的资产负债率都很高，我们对比一下长江实业李嘉诚的，人家搞地产开辟，负债率能够在30％摆布，而中国的地产开辟商没有一个低于60％的。

郎咸平：再加上目前海内的经济环境是大幅下挫的。

李银：有能够。

郎咸平：当然了，它起码不成能升了吧，对不对？既然不成能升，那独一的方向就是降了，不然就不动了。

李银：实在我之前曾经在深圳帮朋友找过办公室，我们找了一圈，发明确切像您说的，一个就是房钱涨5％摆布，比如说本来一间10平方米的办公室能够租3800元摆布，现在差未几涨到了4000元，然后空置率确切有点降落。

郎咸平：只是前奏嘛，再走十几年都有能够。

郎咸平：所谓基准利率的降落本身是非常庞大的。大师要记着股价并没有涨，为甚么呢？因为它是说存款利率能够上调10％，存款利率能够降落20％，这是甚么呢？这是一个渐渐走向利率自在化的前奏。

王牧笛：前不久北京停止“经济每月谈”，天下人大财经委员会副主任贺铿表态说，现在确切有一些力量但愿房地产调控放松，但愿房地产市场反弹，这主如果一部分搞地盘财务的处所当局和房地产开辟商的欲望，但这个欲望是不能被满足的。因为如果满足了这个欲望，让房地产呈现反弹，中国经济将会呈现大的动乱。

王牧笛：而对于那些市场化的媒体要慎重，因为很多市场化的媒体炒作的消息能够是房地产开辟商导演出来的。

郎咸平：对，比较奥妙。

如果把中国的房地产比作一辆车的话，就有点像阿谁陈腐的寓言，各方面力量都往分歧的方向拽，中心当局但愿不摆荡，这是社会稳定的根本；处所当局但愿松动，以保护本身一个好的处境；房地产开辟商最无所谓，大的开辟商有钱，小的开辟商大不了就不做了。

李银：实在说实在的，我感觉政策是在渐渐地松动。

郎咸平：像绿城本来危急重重对不对？现在它把25％的股权卖给九龙仓，仿佛就又活了。

王牧笛：我们说回房地产。官方和市场以为房地产调控现在是个有缝的蛋，有裂缝可钻，但是有关部分果断以为这是没缝的，比如比来的辟谣就特别多。2012年6月14号早晨，央行在其官方网站公布信息说：个别媒体说，我们央行的特级文件规定首套房贷利率最低可七折，这是曲解我们央行政策的企图，有市场炒作之嫌。这已经是三天来继发改委和银监会以外第三个出来辟谣的部分。

郎咸平：并且这几年，新开辟房地产的速率是大幅降落的。以是如果你真的敢放开的话，那成果必定是井喷了。

王牧笛：之前我们说中国的房地产是双轮驱动，室第地产和贸易地产。比来我插手活动发明全都是贸易地产，那叫一派春日阳光。这边能够是萧萧落木，那边倒是一派春日阳光，比如万达这些年就特别火。

郎咸平：对，但是你要晓得，当经济碰到危急的时候，它不成能把100％的企业都淘汰掉，老百姓老是有必然的消耗活动，他必然要买点东西的对不对？是以你只要能在最繁华的市中间肠区搞贸易地产，有好的配售比例，有好的观点的话，你还是卖得出去的，并且环境还相称火爆。

郎咸平：我们的写字楼现在的环境是非常的奇特。以北京、上海为例，写字楼的空置率竟然别离下跌了14%跟32%。并且房钱的涨幅没你那么短长，跟李银的差未几。你呢，属于比较不利的人。

王牧笛：并且现在这个贸易楼盘一推出，大要上看是在卖商店，等公众列队畴昔买的时候发明都已经没了，内部的批条都已经转走了，并且代价还很贵，在广州都要六七万一平方米。

郎咸平：现在北京、上海的写字楼空置率大抵在3.5％摆布，跟商品房是完整不一样的环境。

李银：2012年6月份的时候，《财经》做了一其中国当局负债的陈述，2010年底，中国国度总资产是358.3万亿，中心当局、处所当局的总资产别离是28.66万亿和32.25万亿。总负债是156.3万亿，此中跟当局相干的负债分三个层次，第一个是当局的直接负债，比如四大国有金融资产办理公司的负债、国度余额之类的。第二个是当局的广义负债，比如说处所当局的负债，另有像铁道部并未实施政企分开，以是它的负债也属于处所当局的负债。第三个层次，大师都很存眷，就是隐性的负债。这一块包含甚么呢？包含我们之前聊过的养老保险，国度开辟银行等国有银行今后的清债，当局为此要付出的活动现金，另有再今后的环境管理题目等。这三个层次的债务，加起来约莫是48.35万亿，占2010年GDP的比重是121.48％，比GDP还高。

王牧笛：特别是现在“稳增加”成了主题词和关头词，稳增加之下，处所当局还能靠甚么呢？这个难堪就在于说，一方面不能松绑房地产，以保护社会稳定；另一方面又不得不略微地松绑，好给经济稳增加一些刺激的机遇。

王牧笛：先摸着石头。

王牧笛：但是不管如何样，现在这个十字路口的疑云之下，开辟商的日子是好过一点了。比如易居中国的总裁就表示说，降息意味着货币的宽松，对于地产商来讲，最坏的时候已经畴昔了。

李银：你的这个房东挺狠的，10％，我还只是5％的增加呢。

李银：对，说到底，房地产已经成了究竟上的中国经济的支柱财产。

王牧笛：以是传授、李银，在这个房地产的图景当中，有如许几个好处主体――中心当局、处所当局、开辟商、银行，另有购房者。中心当局说房地产调控是政策的底线，是不能震惊的。处所当局呢，就像刚才李银说的，一个是地盘出让金的题目，别的一个，比来中心当局又有新的指令了，要稳增加，那如何稳增加呢？没有房地产挺难稳增加的。房地产在中国GDP中进献是如此之大，贯穿了高低流的财产，以是说处所当局能够是最想松动，最想回暖的一拨群体。另有开辟商，但开辟商不如处所当局急。你看这个潘石屹比来在微博上特别活泼，动不动发一些图片，向大师征集诗，他那些诗都是自取其辱，被网民戏谑。但开辟商这个群体特别好，你能够戏谑他，他向来不反击的。前两天，潘石屹的形象因为太火了，被某男科病院做了形象代言人，在报纸上做了公开的告白，潘石屹回应了两句话：不要脸的病院，不要脸的报纸。但是他此次说甚么呢？就是我们之前的观点，说不要总说是我们开辟商让房地产代价上升，我们开辟商哪有那么大的本事？我们几个所谓的开辟商，就能让中国的房地产泡沫成这个模样吗？以是处所当局有松绑的打动，但开辟商不焦急，开辟商有钱，大的开辟商手里掐着现金呢。

究竟谁想松绑房地产

王牧笛：以是潘石屹的答复是，以为我们房地产开辟商把房价炒起来的这类说法比较老练，开辟商都能够把房价炒起来，那我们就是神了。以是在这个图景当中，各个开辟商的表态，以及跟处所当局的角力，能够看呈现在房地产调控的端倪。既然房地产跟中国的信贷有密切的关联，现在也有很多猜想，以为固然七折现在是个炒作了，但是否央行的降息通道就此翻开了？你看看这个文件的窜改，从本来的严管到适度的支撑。

王牧笛：房地产调控，实在调控的主如果房价。但是因为房价被拖住，导致现在的房钱，比如说我小我租的斗室，这一两年每年都以10％以上的速率在增加，每年签约的时候，就发明房钱又飙升了。

郎咸平：对，根基上是这模样。

王牧笛：这是一个。同时呢，因为有太多的媒体开端爆料，包含《投资者报》颁发了一篇题为《发改委人士称地产松绑或许是救市的第二张牌》的文章。发改疲劳时开会说，我们调查了，我们发改委近期没有任何人接管过该报的采访，有关报导纯属假造。

李银：间隔还远呢。

郎咸平：并且新华社在消息内里也讲得很清楚了，不能够眼睁睁地看着经济下滑嘛。

王牧笛：以是如果把中国的房地产比作一辆车的话，就有点像阿谁陈腐的寓言，各方面力量都在往分歧的方向拽，中心当局但愿不摆荡，这是社会稳定的根本，不能让房价这么飙涨了，比如是往天上拽。那处所当局呢？就是往地上拽，特别但愿松动，以保护本身一个好的处境。而银行呢？它要利润，就不成能严格地履行七折、八折的房贷利率。房地产开辟商呢？他们是最无所谓的，大的开辟商有钱，小的开辟商大不了我就不做了。那现在最猜疑的是这些列队的购房者，他们到底该不该买房？特别呈现了“红蒲月”以后，很多人担忧，一旦限购令、限贷令松绑，那房地产停顿了两年的这类暗潮涌动一下子发作出来，公众如何办？

李银：我还是很建议想购房的人多看看官方媒体，比如说《群众日报》、新华社社论甚么的，研讨一下特别成心机。举个例子，如果新华社和《群众日报》发社论说要保护经济增加，申明甚么？申明政策必定会放宽。它就是一个风向标，它先吹风，前面就跟着做了。

李银：对，我们能够了解为它确切是为利率市场化搞了一个比较好的通道。但是你想，2004年央行就已经要求贸易银行存款的利率下限答应在基准利率的根本上高低浮动10％，2009年略微收紧了一点，但是随后推出的房贷七折优惠利率，已经构成了对存款利率下浮10％的冲破，这是一个窜改。此次所谓的七折，它只是一个实际，并没有实际的冲破口，反而降息是一个实际的行动。一旦降息了，你说将来会不会还持续降息呢？我感觉有能够。

王牧笛：畴昔很少有房地产开辟商敢跟处所当局叫板，此次绵阳的事件，就是香港修建的震后黉舍被强迫拆迁，绵阳市当局说是万达干的，万达老板王健林站出来了，说我们哪个开辟商有权力拆迁啊？是处所当局干的。你看，贸易地产的老迈已经牛气到这类程度！房地产调控之下，很多诡异的征象都出来了。

郎咸平：对，几百亿没题目，万科就有300多亿。

郎咸平：也就是说息差渐渐能够降落。但是存款利率一调高的成果呢？大量资金就分开股市，反而去了存款，是以股价一向不涨反跌。不过大师想想，如果利率遵循这个趋势，已经进入下行空间的话，那么遵循其他国度的案例，对于房地产市场，它会有一个相称的刺激感化，就像李银刚才讲的，利钱会比较低，还款压力会减少。