第15章 房价，轻度下跌？(1)

郎咸平：那为甚么周边地区开端下跌呢？我们颠末研讨发明一个非常独特的征象，就是中小型地产商在有次序地退出。我们就以大龙地产为例，它是个上市公司，它就把手里最好的项目――王府井西部会馆以8.2亿元的代价卖给其他开辟商了，而不是贱价兜售。除此以外，另有很多上市公司把本身的房地财产务卖掉了，包含上海大江、金发科技、建发股分等等，都在有序地退出房地产行业。退出以后干吗去了？很多企业，包含鼎立股分、大连控股、华茂股分等二十多家地产公司都去做矿业了。有序退出都卖给谁了呢？卖给大地产商，比如说万科。万科在2010年上半年就收买了10个项目，此中最大的一宗买卖是广州万科以31亿元收买了广州市番禺向信地产有限公司100%股权，获得了新光都会花圃项目。那我再叨教你，中小地产商把项目卖给大地产商后有次序退出，那大地产商拿到项目以后有没有能够贬价？它扛得住，它又不是没钱。以是到最后有次序退出的成果，是大地产商的地盘越来越大，是以它扛的才气越来越大，要它贬价不是不成能，但是相对而言很难。

王牧笛：“十一”一过，又是聊房地产的时候了。以是明天我们跟穿戴豹纹的郎传授一起来聊聊“房事”。行业内有一句话，9、十月份叫房地产的“金九银十”。但是本年不一样了，“金九”不再，“银十”难续，现在媒体人称“冷九寒十”。拿深圳来讲，方才畴昔的这个黄金周，前三天全市只成交17套屋子。

王牧笛：就即是说是房地产行业的重新洗牌，小的退出，大的兼并。大的是手中有粮，心中不慌，它不在乎。传授固然没有聊房价，但是他给我们的导向让我们这些没房的很绝望，因为我们看到房价最多是轻度下跌。

王牧笛：现在的地很便宜，差未几抄底了。

郎咸平：房价为甚么不会涨，为甚么是阴跌？我想提出一个全新的看法。以北京市为例，我们颠末调研发明，北京市住民有房的比例是74.2%，有两套房以上的是18.3%。北京的“限购令”答应北京市住民买两套房，但是只要18.3%的人有两套房，是以买房的需求还是很大的。以是你看从2008年开端到2010年，三年均匀下来，每年景交25万套。为甚么？就是因为需求还是在的。但是以客岁为例，我们发明三分之二的房产买卖是二手房。那我再叨教你，二手房买卖看谁？就看这个74.2%的老百姓愿不肯意贬价。那我叨教你，除非信心崩溃，不然他们有甚么来由贬价？有一套房的人要卖房的话，他能够不卖，住着就是了，干吗贬价呢？有两套房的人呢，他能够投机，他有甚么来由去大幅贬价呢？

李银：我小我感觉这个能够性不大，谁更怕开辟商开张呢？银行，因为房地产欠银行的钱，数额还都特别大，房地产一垮的话，银行的坏账又多了。

李银：本年的地盘供应也增加了，大抵是要推出21.8万公顷的扶植用地。并且万科，它储备的需求已经到了。

9、十月是楼市的传统淡季，素有“金九银十”之称，可2011年的楼市却被网友戏称为“铁九铜十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人们的手机上收到的除了亲朋老友的祝贺短信，更多的是各大楼盘不厌其烦的促销告白。一线都会楼市成交量，在十一黄金周均分歧程度遭受重创。跟着各地当范围贷、限购、限价政策的出台，来岁房价会如何窜改成为社会存眷的核心。中国银行2011年10月11日公布的第四时度《中国经济金融瞻望季报》称，当前和将来一段时候，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。而《中国青年报》社会调查中间的在线调查显现，47.2%的人以为来岁本身地点都会的房价会持续上涨。

郎咸平：你看现在买地的根基都是大地产商。我很担忧这类有次序的退出会重蹈香港的复辙，最后就剩四大天王。

李银：把持。

李银：胶着状况。

李银：价差不敷。

郎咸平：我们现在很担忧这几个大的地产商，包含万科、招商地产等等，将来有没有能够节制我们的地产市场？如果被它们节制的话，会更轻易停止行业内的勾搭，更难贬价。以是我更担忧我们老百姓会成为更可悲的房奴。

我们提出一个新的实际，就是房价下跌看户籍人丁，房价上涨看非户籍人丁。现在就是因为这些户籍人丁没成心愿下跌，以是现在最多就是阴跌。

王牧笛：网友开打趣说，成交量是严峻地萎缩，房价是轻度下跌，然后叫打折假摔。因为当局有关部分是在用限购令、房产税这些严格羁系拖着，房价才没有大幅上升。但是成交量进入冰点是不争的究竟。

（佳宾先容：李银，财经媒体人）

我们会重蹈香港的复辙吗

郎咸平：不，我没有做任何的瞻望。现在有媒体讹传说，郎传授说应当买房或者不该该买房。我现在奉告各位，我向来没有瞻望过房价，我没这个程度。我也向来没有奉告过朋友，甚么时候该买甚么时候不该买，我没这个意义。

王牧笛：以是说统统瞻望房价的经济学家是既好笑又可悲的。我们不说房价，说说房地产开辟商。比来房地产开辟商的表态挺成心机的，比如说潘石屹，比来就惹了一个大费事。乔布斯不是归天了嘛，潘石屹在微博上说乔布斯去世了，对他最好的记念，苹果应当多量量出产1000块钱群众币一部的iPhone或者iPad，造福中国的公众。很快网友就跟了帖子，刹时引爆收集。说假定潘总您去世的话，是不是也应当推出1平方米1000元的商品房？如许的话，亿万群众也会记念你。潘石屹吓坏了，删帖了。潘石屹删帖以后，一个新的叫“潘”的单位横空出世。这个单位只用于房地产范畴，“1潘”即是每平米1000块，这是潘石屹的表态。另有任志强，比来退休了，我们叫退职了，退职以后也敢说话了。比来他就多次表态说，当局如此峻厉地调控，开辟商很快就只剩下裤衩了。

谁决定了房价的涨跌

王牧笛：每次我们聊房地产，都说在十字路口。我就发明房地产这个范畴，就没正儿八经在路上走过。十字路口是个甚么观点呢？就是意味着张望。当局在张望，打量着这个行业。房地产开辟商在张望，张望着宏观调控者下一步的行动。公众也在张望，实在现在看屋子的公众仍然很多，刚性需求一点都很多，但是只聆听不表态，走的时候留一句话，我只是来探探行情。

李银：中国的代价是不成能瞻望获得的。

郎咸平：以是更能够的征象是大吃小、强吃弱，这是必然的。我们方才讲很多地产公司开端有次序地退出。它把项目都卖给大地产公司，如许不但本身不会停业，不必贬价求售，还能确保银行的债务。以是说2011年上半年地产的收买兼并是56起，是客岁的一倍。这个也避开了你方才所提出的银行信贷危急的题目。

郎咸平：从2011年9月份开端，万科又投资百亿去买地了。

郎咸平：不让人家买屋子，人家如何成交呢？

王牧笛：巴曙松前两天警告说，搞经济的不要等闲谈房地产，老说老错，特别瞻望房价。这个东西太难瞻望了。

郎咸平：你晓得为甚么吗？我给大师做一个实际阐发。我们做学者的程度有限，搞的根基都是逻辑阐发。但我们地产有逻辑吗？以是说任何详细瞻望都是傻的，不会准的。

王牧笛：先来看一段短片：9、十月是楼市的传统淡季，素有“金九银十”之称，可2011年的楼市却被网友戏称为“铁九铜十”、“冷九寒十”。2011年的十一假期，人们的手机上收到的除了亲朋老友的祝贺短信，更多的是各大楼盘不厌其烦的促销告白。一线都会楼市成交量，在十一黄金周均分歧程度遭受重创。跟着各地当范围贷、限购、限价政策的出台，来岁房价会如何窜改成为社会存眷的核心。中国银行2011年10月11日公布的第四时度《中国经济金融瞻望季报》称，当前和将来一段时候，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。而《中国青年报》社会调查中间的在线调查显现，47.2%的人以为来岁本身地点都会的房价会持续上涨。

郎咸平：我们不做瞻望。现在的实际环境是这模样，以北京为例，停止到我们做节目，北京郊区的通州跌了10%摆布。但是郊区内呢，只是阴跌罢了。我们把方才出来的2011年上半年的数据与2008年二季度的数据做下比较，看起来比较近似。2008年二季度，全部房地产开辟的投资增速是很高的，天下为34%，5个核心都会是7%，以后从5个核心都会开端下跌，然后一片倒风，形成全部市场发急，这是2008年。透过本年上半年的数据，我们发明本年上半年天下房地产开辟投资的增速窜改不是很较着，仍然保持在32.9%，但是，核心都会的投资增速比拟客岁大幅度下滑，北京由客岁整年的24.1%跌到本年上半年的3.7%；上海由35.5%跌到了9.4%。这几个数字一对比，仿佛要重蹈当时的复辙了。我们再看本年第二季度新房供应的增加，跟本年第一季度比拟，预售面积环比增加78.3%，但是成交的面积环比却降落了16.3%。也就是说，我们现在的环境和2008年近似，由多数会开端，买卖量开端降落，供应量大幅增加，而成交量仿佛非常的不敷。是以很多媒体，包含新华社，都在会商说房价要大跌。但是这是从上半年开端的数据，我们发明到现在，还以上海、北京为例，除了周边比较偏僻的处所房价有下跌10%的征象，郊区内的房价只是小幅度地阴跌，和我们看的这个数据完整不符合。现在跟2008年确切有点近似，超额供应的征象也超越2008年，但是为甚么房价还这么坚硬？

郎咸平：对，价差不敷，他急甚么呢？是以在北京，是这些有北京户籍的老百姓决定了房价会不会跌，但是目前看不出他有下跌的志愿。在北京、上海这些都会，非户籍老百姓很多。以上海为例，非本地户籍人丁大抵700多万，但只要5.5%的人有房，以是说他们才是房价上涨的最大动力。而此次“限购令”就是不准他们买，不准他们买的成果就是房价上不去。是以我们提出一个新的实际，就是房价下跌看户籍人丁，房价上涨看非户籍人丁。现在就是因为这些户籍人丁没成心愿下跌，以是现在最多就是阴跌。

王牧笛：现在的环境是，一些小的地产商在火上烤，不可了它就走。大地产商的日子实在也不好过，比如说绿城，绿城也出了一些题目，绿城的董事长宋卫平比来就明白地跟媒体表态说，绿城分三步走，如果前两步都不见效的话，我就直接将代价降到最低，清仓大甩卖，屋子卖完以后，我绿城再也不做房地产了。

我们颠末研讨发明一个非常独特的征象，就是中小型地产商在有次序地退出。我很担忧这类有次序的退出会重蹈香港的复辙，最后就剩四大天王。

郎咸平：最主如果因为万科2009年犯了一个弊端，它没买充足的地。现在是反其道而行之，开端买。另有招商地产，客岁只买了13亿的地，本年买了108亿。