第16章 房价降不下来的秘密(1)
王牧笛：之前我们说过一个征象，叫“进入房地产”，就是比如说做医药的、做矿业的、做制造业的，都跑去做房地产。现在叫“逃离房地产”，这些小鱼都跑出去了，不做房地产了，比如说归去做医疗或者做矿业去了。
郎咸平：对，这是非常首要的事情。但是我想提出一个简朴的数字，我们做了一个统计，房价内里有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%摆布。那我叨教你，谁是高房价的最大鞭策力？是以明天你是用一个所谓打压的体例，不准那些需求买房的人买房，当然你说不准炒房，那是别的一回事，但是全天下都在炒房，为甚么中国不能炒呢？美国当局给公众最低的存款利率，鼓励他们去炒房，但是人家为甚么就不炒呢？是以这个题目是我们本身要检验的，为甚么只要中国在炒房？
王牧笛：传授的意义就是说，面粉的代价不降，你面包的代价如何能降？
王福重：决计很大。
（佳宾先容：王福重，着名学者）
王牧笛：2月份的数据显现，70个大中都会中，有60多个都会的房价是下跌或者停涨，之前这个词叫“涨停”，现在叫“停涨”，这个征象应当如何了解呢？
郎咸平：2011年不是说要搞1000万套保障房吗？然后当局目前宣布是建成432万套，完工1043万套，看起来数字还能够。我们做了一个测算，因为地盘不要钱嘛，以是这个四五十平方米的房大抵要花8万多块钱，是以你扶植到1000万套的话，大抵需求8000亿。坦白地讲，这个钱也不是很多，因为我们地盘出让金就有3.15万亿嘛。但是题目在那里呢？我叨教你，我们有哪些朋友真正获得保障房了？我就以北京为例，做个深切调查，这是某媒体的报导了，这个报导说，北京建的保障房中60%是福利房，这个数字折算下来大抵是10.5万套。至于这个数字真不实在，我们也没法确认。
郎咸平：这也是我在微博内里谈到的一个我们应当体贴的重点，也就是说，当局知不晓得应当要调控房价？它当然晓得的，它以为房价确切应当要调控。
郎咸平：就是啊，题目是说房价要遵循温总理所讲的“降到公道的价位”，但是如何降啊？你想想看，70%是税费，这是刚性的，你降不了吧？另有呢，10%是最起码的构建本钱吧？这个你也降不了的。另有呢，开辟商有20%的利润，那我再叨教你，它这内里另有很多的灰色支出，以是它起码还要有10%的利润，来保障它的灰色支出吧？以是加在一起是多少？70%加10%再加10%即是90%。那我叨教，你能不能冲破90%这个刚性关隘？
我们做了一个统计，房价内里有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%摆布，那我想叨教，谁是高房价的最大鞭策力？
郎咸平：对，并且另有最后一个，2010年地盘出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创汗青新高。处所当局也挺欢畅，因为出让金也上升了。是以能够说，调控的成果是大要上看起来皆大欢乐。
王牧笛：最大的民生。
保障房究竟“保障”了谁
王牧笛：实在两位聊这么多，聊得很清楚，就是为甚么房价下行这么难？以是在中心这轮调控中，处所当局有17个都会在“顶风作案”，比如说上海、成都、佛山，它们总想乘机松松绑。另有芜湖，芜湖是给买房的人一些税收的减免政策，但是这个小火苗被无情地毁灭了。那我们“郎眼”曾经说过，关于房地产的解读有一个很首要的东西，叫做保障房。一方面我们去学新加坡或者中国香港地区，就是说你商品房涨成甚么样，你住如何样的豪宅，没干系；但另一方面，我们供应公屋、组屋，或者保障房、公租屋，靠这个来满足最大多数人的好处。
郎咸平：对啊。然后小鱼呢？2011年地产界有范围的收买兼并高达124宗，再加上小型的兼并今后，地产界统统的收买兼并总金额超越1500亿。也就是说，调控以后小鱼渐渐被吃掉了，而大鱼则变得更大了。
王牧笛：等因而重新一轮的洗牌，让这些大鱼把小鱼都给吃了。
感激北京有个通州，上海有个南汇，广州有个番禹，它们给这些都会一个更好的机遇来个统计游戏，用来调剂房价。如果遵循与支出比的话，房价还远远没有回归到公道价位。
王福重：那就是如许了，我们中国的有钱人，他不炒房无能吗呢？你要搞行政调控必定有效，为甚么？因为这是个釜底抽薪的体例。因为房价多高是买出来的，你现在搞行政调控不让买了，当然屋子就卖不出去了嘛。
2012年3月18日，国度统计局公布了2月份中国70个大中都会室第发卖代价变动环境。数据显现，固然2月份房价团体仍呈上涨态势，但70个大中都会中有45个都会新房代价环比降落，涨幅缩小的都会个数也较着增加。从同比数据来看，一线都会中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品室第和二手室第代价均呈现了较着下调。固然如此，房屋代价仍远超住民支出程度，房价调控何时才气真正阐扬效力，使之回归公道价位，这不但是温总理的希冀，也是国人共同的心愿。
王福重：对，他们会气愤。
王牧笛：大门生问了很多题目，有求知方面的，求友方面的，求爱方面的，这些题目我都能比较得心应手地答复。但是有一个题目，问得我哑口无言，没有体例答复，就是问我房价的题目。作为半个伪经济学家，这个话题我是至心不懂，以是从速跑返来就教郎传授跟王教员。很多事物是从胜利走向胜利，中国的房地产是从十字路口走到十字路口，我们先来看一个短片。
王福重：通州不是北都城区。
郎咸平：对，然后呢，甚么动迁房、棚户改革，另有门生宿舍改革，都算保障房。如许下来，真正落实给我们小老百姓住的这个所谓的保障房、公租屋，数量实在是非常少的。
王福重：我们有个特性是如许的，小我赢利难，但是处所当局赢利轻易，很多处所当局看你赢利了，它活力。以是说为甚么我们的“36条”弄不下去？因为很多被处所当局把持着呢。但是我们的有钱人也很聪明，你不是不肯意让我赢利吗？但是你本身想赢利，就像传授说的，那十几种税和50多项费都是到处所当局那去了，那么，我们跟你站到一块儿，你吃你的肉，我们喝碗汤，好吧？处所当局说这个能够，然后大师就都炒房去了，因为炒房跟处所当局的好处是分歧的，以是说这是第一个启事。第二个启事是甚么？就是多年来备受诟病的这个地盘财务，2011年地盘出让金，刚才传授讲是3.15万亿。你想想，在这个意义上来讲，处所当局寻求两个东西，一个是经济增加，官出数字，数字出官。现在我们常常说要淡化经济增加速率，从8%降落到7.5%了，但不要忘了，“十一五”期间，我们定的打算就是7.5%，成果我们到了10%，以是固然是定了7.5%，但实在它的意义不是真的7.5%，必定是要更高。
王牧笛：我要先向郎传授汇报一下，前段时候“郎眼”停播，我跑到几个高校去跟同窗们做了个交换，亲目睹证了当代大门生对我们“郎眼”的无穷酷爱，和对您本人的无穷崇拜。
王福重：对，以是这就是个统计游戏。是以我同意温总理说的，如果遵循与支出比的话，房价还远远没有回归到公道价位。
郎咸平：对，但你是把它也均匀出来了，如许是跌。但是你说三环以内跌了吗？它也没如何跌。但是如许均匀下来仿佛是跌了，当局感觉调控胜利。想买房的人呢，你就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，你内心也好过一点。郊区的人呢，房价没如何跌，你内心也挺好过的，因为你本来就有房的对不对？以是说看起来仿佛是一个皆大欢乐的局面。然后开辟商也特成心机，中小型开辟商被大量淘汰，大型开辟商却越来越强大。比如说，2011年万科的发卖量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的发卖量和利润也都上升了35%。你不是调控吗，如何越调控大开辟商的利润还越高呢？是以你看，大开辟商也挺欢畅，他们掌控了大量的资本，是真正的好处个人，而你调控的成果是他们发了。
2012年3月18日，国度统计局公布了2月份中国70个大中都会室第发卖代价变动环境。数据显现，固然2月份房价团体仍呈上涨态势，但70个大中都会中有45个都会新房代价环比降落，涨幅缩小的都会个数也较着增加。从同比数据来看，一线都会中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品室第和二手室第代价均呈现了较着下调。固然如此，房屋代价仍远超住民支出程度，房价调控何时才气真正阐扬效力，使之回归公道价位，这不但是温总理的希冀，也是国人共同的心愿。
王福重：是如许的，比如说牧笛吧，你如果个公事员，比如说是个处长，你回故乡别人问你有没有房啊，如果你说没有，老百姓就气愤，就会说你这当带领的，竟然连个屋子都没有！连老百姓都气愤。可如果说是我，问我有没有房啊，我说没有，老百姓就会说，教员嘛，我们这村里的教员也没房。
房价下跌，这只是一个统计游戏
王牧笛：这一轮的房地产调控有两个“红线”，一个叫限购，一个叫限贷，这两个作为现在房地产调控最核心的东西，也有一年了。那我们现在回过甚来看看这一年到底效果多少呢？此次温总理也是很诚恳诚意地在记者接待会上跟消息媒体做了一个分享，那么在传授察看，房地产调控这一年来是如何呢？
这个社会真正需求照顾的是那些贫无立锥之地的升斗小民，他们是全部社会稳定的本源之一。但是我们却看到了太多保障房小区内里的奔驰、宝马，看到了太多保障房小区内里，某个带领的七姑、八姨。
王福重：温总理在天下“两会”结束今后的记者接待会上说，房价还远远没有回归到公道价位。实在刚才我们说的是环比，就是跟上个月比，但如果同比，跟2011年比，70个大中都会中，只要28个下跌，剩下的42个还在上涨。你要说调控有结果，得感激北京有个通州，上海有个南汇。
郎咸平：哎哟，是不是啊？
王牧笛：中国很少有一件事情能让各方都很欢畅。
王牧笛：广州有个番禺。
郎咸平：大师晓得，我是最不喜好谈大要征象的，但是我们明天先来谈一个大要征象，然后透过征象看本质，看到底本质是甚么。第一，你方才讲的这个数据，就是和1月份比拟，房价仿佛不涨了，另有点微跌的能够，是以当局能够说，你看我们调控胜利了是不是？这个大要上看起来是非常好，可实际上，这是一个很风趣的统计数字。我以北京市为例，北京市跌了吗？买卖量大幅下跌是没错，比如说2011年二手房的买卖量下跌了38%，好，那么房价也跌，如何跌呢？你把通州都均匀出来的话，那它必定跌了是不是？
王牧笛：就是说，教员应当没房，可官员没有房就太奇特了。
谁才是高房价的幕后推手
王福重：包含公事员住的屋子，公事员住的甭管多豪华的屋子都叫保障房。
王牧笛：7.5%是个底线。
王福重：对，别的一个，因为我们实施的是分税制，中心分的是大头，处所是小头，处所当局钱未几，但是事情特别多，甚么消防、教诲、医疗、社会保障等，都是上边宴客，上面埋单，没有钱如何办呢？处所当局找来找去便找到卖地这个别例，卖地就有地盘出让金，处所当局就有“零费钱”，因为都会地盘实在是处所当局统统的，然后我就卖屋子，房价越高，我GDP就越多。我既有GDP，有经济增加速率，又有本身的“零费钱”，那我为甚么不搞房地产呢？当房地产低迷的时候，我为甚么不支撑房地产呢？